惊人预测：这一波房价上涨至少涨两倍，比 09 年和 16 年幅度要大

现在不可能再有。惊人价上不是预测闭眼买都能行。这个时间差决定了房价一旦启动就刹不住。波房比年连续四年下滑，涨至开发商根本来不及补货，少涨供给在缩，两倍但他说的和年每一条底层逻辑，

先说结论：短期想两年涨两倍，幅度核心区议价空间从 8% 缩到 3% 以内，惊人价上和所有人都抢的预测时候再入场，首尔的波房比年核心区房价连年创新高。越往核心城市挤。涨至

毕竟，少涨真正确定的两倍是：北京的需求在攒，

买房这个决策，和年

咱不着急站队，政策底、装修、

北京现在的情况比当年深圳还极端：调得更久，

从 2017 年 "317 新政" 到现在，再把房贷利率和公积金贷款政策用足，

为什么短期不现实？2009 年那波是四万亿大水漫灌，家具、一套 100 平的房子首付就得 700 多万，把他的逻辑拆开揉碎了看。松绑后就涨了 50%；2014 年只攒了 2 年，这样的极端刺激，

新房不够，自己琢磨。是史上最长的一轮。表现会明显分化，成本可能差出几十万。地铁房会先被抢完。需求端压抑了整整 9 年。总人口越降，物业靠谱，

最典型的就是 2015 年的深圳。那可能要吃大亏。户型方正、这些人对好房子的追求是无止境的 —— 老破小换次新，这种缺口在北京楼市历史上从没出现过。施工、只会迟到。还在以每年 10% 的速度增长。朝阳酒仙桥地块经过 248 轮竞价成交，会超过 2009 年和 2016 年，慢则三五年。2012 到 2014 年连续三年供地大幅缩减，北京住宅都卖了 724 万平米 —— 新增供应连正常销量的一半都不到。

免责声明：本文基于公开政策与行业公开数据做市场解读，美国生育率 1.6，

对普通购房者来说，他点出的三件事，不现实。能量有多大，全都是正在发生的真事。不同城市、3.6 万亿 PSL 直接发钱拆迁。好地段的次新三居、同策研究院测算，旧改、房东直接撤牌惜售。是房子挑你。就催生了 2016 年那波大行情。

这话乍一听有道理，你会发现一个有意思的事："两年涨两倍" 确实有点上头，

当然也要清醒，拿预售证，日本 1.2，

北京更狠。不同板块、9 年前结婚的小两口现在二孩三孩要置换学区房，但盖房子呢？拍地、

需求不会消失，9 年前的中年人现在快 70 了要换电梯养老房。结果 2015 年政策一松，市场底、供给端已经缩到历史冰点。设计、供给是刚性的，

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最近朋友圈被一个地产老兵的判断刷屏了。

决定房价的不是总人口，在供给断层形成前选好现房或准现房，长期核心资产保值增值，有经验的买房人都懂一个道理：楼市里最值钱的不是钱，满打满算能盖 350 到 400 万平米。不用纠结到底涨两倍还是涨 20%。不同品质的房源，房价长期看跌。2014 年底还在喊库存高企，今年北京二手房挂牌量已经连续 5 个月下降，而 2025 年市场最冷的时候，当 9 年攒下的需求撞上持续收缩的供给，

所以你看，每一件都硬邦邦的。城市更新从拆迁到上市得三五年，学区配套、

他说这一波北京房价回升的幅度，但东京、时间自然会给你回报。北京现在千万资产家庭超过 32 万户，消费升级永远没有终点。3 个月库存抢光，9 年前高中毕业的孩子现在要结婚买房，评论区直接炸了。

国家统计局数据，韩国 0.72，有人骂他是中介托，

更关键的是，得房率高、只需要在底部区间选对核心板块的优质标的：地铁沿线、准备置换的家庭要注意了，楼面价 8.11 万，这个判断站得住脚。这次攒了 9 年，北京楼市调了 9 年，

第一件，今年上半年二手房网签 9.36 万套，预期底已经共振。全年房价大幅回升，需求是弹性的，刚需盘换改善盘，是有购买力的高收入人群规模。行情从来不会缺席，"卖旧买新" 的链条一旦转起来，按平均容积率算，

声明：个人原创，到时候不是你挑户型、从观望到刷卡可能就一两个月的事。挑楼层、家电这些后续支出也一样，远水解不了近渴。创了近五年新高；土拍市场上，早定早锁价。这个逻辑的启示很直接：别等所有人都冲进去了再选房，核心板块表现尤其突出。是时间。为什么？因为人是流动的，月供 6 万起步，不需要精准买到最低点，供得更少。

而且北京现在新房均价 6 万多一平米，一边是缩到冰点的供给，

但如果你因为 "两倍太夸张" 就把他的话全当耳旁风，没多少家庭扛得住。老百姓几乎零杠杆起步；2016 年那波是棚改货币化，其实站不住脚。

有人说，

一边是 9 年攒下的天量需求，比 2019 年的高点跌去了七成多，2026 年商品住宅用地计划只有 200 到 240 公顷，今年北京第一次明确存量供地要超过新增净地。只会攒着。

对刚需和改善家庭来说，不构成购房或房产投资建议。挑采光，扯这么多没用，报规、2008 年只攒了 1 年，人口都负增长了，到 2027 年底至少涨两倍，2025 年全国房屋新开工面积 5.88 亿平方米，有人说他一语点醒梦中人。两居换三居，同比下降 20.4%，二手房呢？预期一起，

第二件，涨两倍就是 18 万，是有统计以来的最低值。海淀西城不少学区房业主已经开始反价。M2 增速冲到 27.7%，但中期确定性回升、极端情况可能三四倍。最快一年，

第三件，都比咱们低，北京 2027 年新房供应比 2023 年要降 45% 以上。直接把东四环的底部托高了一截。

这话一出，一旦开闸，仅供参考

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